5.3.4. От идеи к управлению—подход к процессу застройки в государственном секторе - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->5.3.4. От идеи к управлению—подход к процессу застройки в государственном секторе

Недвижимость

5.3.4. От идеи к управлению—подход к процессу застройки в государственном секторе

А. Роль и место правительства в процессе застройки

Роль правительства в области недвижимости трудно переоценить. В пер­вую очередь, правительство выполняет функцию регулировщика обще­ственного порядка (социальной организации государства). В этой части правительство функционирует на четырех уровнях: центральное прави­тельство, республиканское, областное (провинции) и муниципалитета, ко­торое так или иначе непосредственно участвует в процессе разработки и плана производственно-экономического развития и экономической полити­ки по созданию и содержанию в исправности и сохранности недвижи­мости.

Кроме того, власти всех уровней являются крупным пользователем недвижимости: они покупают и продают, сдают в наем и ведут строитель­ство для своих нужд, прибегая при этом к дополнительному финансиро­ванию проектов. Так, например, в Нидерландах, по данным Национального Счета (Национальный Счет — ежегодный статистический обзор данных производства и потребления как в частном (негосударственном), так и государственном (бюджетном) секторах), инвестиции правительства уже более десяти лет колеблются на уровне 20—30% от общих вложений в нежилищное строительство.

 

 

Процесс застройки

 

 

 

Участники

1.1 застройщики

1.2 инвесторы

1.3 строители-подрядчики

1.4 муниципалитеты

1.5 сервейеры

2.1 застройщики

2.2 инвесторы

2.3 строители-подрядчики

2.4 муниципалитеты

2.5 риэлтеры, сервейеры

2.6 заказчики

3.1 застройщики

3.2 инвесторы

3.3 строители-подрядчики

3.4 муниципалитеты

3.5 риэлтеры, сервейеры

3.6 консультанты

3.7 заказчики

4.1 застройщики

4.2 инвесторы

4.3 финансисты (кредиторы)

5.1 строители-подрядчики

5.2 муниципалитеты

5.3 заказчики

6.1 риэлтеры, сервейеры

6.2 застройщики

6.3 инвесторы

6.4 заказчики

7.1 застройщики

7.2 риэлтеры, сервейеры

7.3 инвесторы

7.4 консультанты

8.1 инвесторы

8.2 сервейеры

8.3управляющие организации

 

 

 

 

1.Инициатива

 

 

 

 

 

 

 

2.Приобретение участка

 

 

 

 

 

 

 

3.Планирование:

 

 

 

Рыночно-техническое планирование

Юридическое планирование

Архитектурно – строительное планирование

Финансовое планирование

 

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

 

 

 

 

4.Финансирование

 

 

 

 

 

5.Реализация проекта

 

 

 

 

 

6.Сдача в аренду

 

 

 

 

 

7.Продажа

 

 

 

 

 

8.Управление и эксплуатация

 

 

 

Рис. 5.12. Процесс застройки и его основные участники

Б. Правительство страны и регулирование пространственно-экономического развития

Использование весьма ограниченного пространства, например, в Нидер­ландах, требует формирования целей стратегического плана воспроизвод­ства жилищного и не жилищного фонда городов, областей (провинций) и разработки задач и программ регулирования пространственно-экономи­ческого развития.

В кадастре регистрируются (лишь частично) публично-правовые огра­ничения на использование недвижимости, например, закон «О памятни­ках», закон «Об охране природы», закон «О преимущественном праве муниципалитета» и т. п. Для правовых отношений в области недвижимо­сти служит кадастр — необходимое звено в этой цепи. На примере Санкт-Петербурга (рис. 5.13) приведены основные административные структуры и их функции в сфере воспроизводства жилищного фонда в соответствии с Законом «О структуре администрации Санкт-Петербурга».

Помимо регулирования в области пространственного развития на ин­вестиционную деятельность в области недвижимости влияют экономиче­ская политика государства и налоговый климат. При этом наиболее не­посредственное влияние на пространственно-экономическую деятельность оказывает регионально-экономическая политика. Так на примере провин­ции Фондстат (Нидерланды) эта программа проводилась до начала 80-х годов и была направлена на некоторое ограничение развития провинции Рандстат и стимулирование развития других регионов. Сам факт значи­тельного влияния, которое оказала проводимая в течение десятилетия политика на размещение коммерческой недвижимости, так называемая поли­тика «рассеивания» (равномерного размещения), привела к отсутствию четко очерченных районов концентрации коммерческой недвижимости, от­личающихся особой притягательной силой для подобных объектов. С при­нятием последнего положения пространственно-экономического регулиро­вания с подобной политикой было порвано, и основное внимание было перенесено на укрепление экономического положения Рандстата.

 

КОМИТЕТ по жилищной поли­тике

КОМИТЕТ по гра-достроительству и архитектуре

КОМИТЕТ   по строительству

КОМИТЕТ по со­держанию жи­лищного фонда

—    разработка и осу­ществление  меро­приятий по проведе­нию единой жилищ­ной политики в го­роде

—    организация уче­та граждан, нужда­ющихся в улучше­нии жилищных усло­вий, и распределение социального жилья

—    содействие фор­мированию товари­ществ собственников жилья

—    предоставление гражданам субсидий на строительство

—    организация ипо­течного кредитова­ния

—    контроль за со­блюдением жилищ­ного законодатель­ства

—    выявление пусту­ющей жилой пло­щади

—    организация раз­работки и согласова­ния градостроитель­ной документации

—    выполнение фун­кций заказчика по разработке  градо­строительной доку­ментации

—    подготовка и вы­дача разрешений на строительство (снос), реконструкцию зда­ний

—    ведение  градо­строительного када­стра

—    подготовка пред­ложений по выбору земельных участков для всех видов гра­достроительной дея­тельности

—    организация раз­работки проектов го­родской черты и гра­ниц города

—    подготовка и вы­дача задания для проектирования строи-тсльства и реконст­рукции объектов

—    участие в разра­ботке проектов ад­ресных   программ строительства и ре­конструкции объек­тов, финансируемых из бюджета города

—    выполнение фун­кций заказчика от имени города на строительство и ре­конструкцию объек­тов

—    организация кон­курсов на размеще­ние государственных строительных зака­зов

—    подготовка тех­нической документа­ции к инвестицион­ным проектам

—    контроль за соблюдением  феде­рального и муници­пального законода­тельства в сфере ка­питального ремонта и реконструкции

—    разработка пред­ложений и осуществ­ление мероприятий по развитию строи­тельной индустрии

—    общее руковод­ство и координация деятельности госу­дарственных пред­приятий, осуществ­ляющих обслужива­ние и ремонт жи­лищного фонда

—    разработка про­грамм развития и со­держания жилищно­го фонда, обеспече­ние их выполнения

—    контроль за тех­ническим содержа­нием  жилищного фонда в городе не­зависимо от форм собственности

—    выявление пусту­ющей жилой пло­щади

—    разработка меро­приятий по преду­преждению аварий­ных ситуаций и лик­видация их послед­ствий на объектах жилого фонда, коор­динация работы ава­рийных служб

Рис. 5.13. Основные  административные структуры и их функции в сфере воспроизводства жилищного фонда на примере Санкт-Петербурга.

Другими направлениями экономической политики, влияющими на раз­витие коммерческой недвижимости (офисные здания, промышленные зоны, торговые и складские помещения, гостиничные комплексы и т. п.), явля­ются политика развития промышленности, программа стимулирования инноваций и развития технологии. Помимо выполнения описанных выше функций, задач правительство играет еще и доминирующую роль на рынке, будучи крупным потребителем недвижимости.

С целью создания более или менее равных возможностей конкуренции между большими и маленькими магазинами, например в Нидерландах, развитие сектора торговых помещений регламентируют законы «О разме­щении и времени работы магазинов» и «О защите экономической конку­ренции», а в России Закон «О конкуренции и ограничении монополисти­ческой деятельности на товарных рынках» от 22.04.91 г. Недвижимость облагается всевозможными налогами. Во-первых, во всех странах с рыночной экономикой на строительные и эксплуатационные налоги распространяется более высокая ставка НДС. Продажа и покупка недвижимости подвержены обложению налога на трансакции, а при управлении и эксплуатации недвижимости введены муниципальные налоги на недвижимость, оплата прав пользования кана­лизацией и сборами на очистку загрязнения. Как известно, предприятия платят налоги на прибыль корпорации, однако инвестиционные учреж­дения имеют особый налоговый режим, а именно они могут получить особый налоговый статус, при котором налог на прибыль предприятия будет равняться нулю. Это делается с целью предотвращения уплаты подобными учреждениями двойного налога — подоходного налога и налога на прибыль. Пенсионные фонды, которые фактически занимаются вло­жениями отсроченных зарплат (будущих пенсий), которые при выплате облагаются подоходным налогом, также попадают под этот режим. На рис. 5.14 схематически изображено участие правительства в процессе застройки.

 

Процесс застройки

 

 

 

Участники

 

 

Муниципалитеты

 

 

 

 

1.Инициатива

 

 

 

 

 

 

 

 

Муниципалитеты

2.Приобретение участка

 

 

 

 

 

 

 

3.Планирование:

 

 

 

Муниципалитеты

Рыночно-техническое планирование

Юридическое планирование

Архитектурно – строительное планирование

Финансовое планирование

 

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

 

 

 

 

4.Финансирование

 

 

 

 

Муниципалитеты

 

 

 

5.Реализация проекта

 

 

 

 

 

 

6.Сдача в аренду

 

 

 

 

 

7.Продажа

 

 

 

 

 

8.Управление и эксплуатация

 

 

 

Рис. 5.14. Участие правительства в процессе застройки

В. Роль областей (провинций)

Исполнительная роль, которую администрации областей (провинций) играют в области недвижимости, касается, прежде всего, контрольной проверки, соответствия муниципальных планов функционального назна­чения объектов планам областей. Влияние этих планов на выбор места размещения объектов прежде всего зависит от его функционального на­значения и структуры подчинения (федеральная, республиканская). При исполнении плана, касающегося жилищного фонда, в сфере услуг адми­нистрация области полностью опирается на соответствующие муниципа­литеты. Помимо этого область отвечает за сеть дорог, энергосети и газосети.

Г. Роль муниципалитетов

Из вышеизложенного следует, что важнейшие исполнительные полно­мочия в области пространственно-экономического регулирования принад­лежат муниципалитетам. Особенно важными инструментами муниципали­тетов при этом являются план функционального назначения объектов, разрешения на строительство и землепользование.

Как уже констатировалось выше, в плане функционального назначения определяются не только функциональное назначение участков, но и мно­гочисленные предписания относительно использования пространства для размещения объектов недвижимости. Отсутствие плана создает атмосферу неуверенности на рынке недвижимости.

Вторым рычагом влияния муниципалитета на развитие недвижимости являются выдаваемые им разрешения на строительство. Как известно, для этого необходимо обратиться за разрешением в городской комитет (совет), который может и обязан проверить соответствие планов строи­тельства плану назначения и содержащимся в нем предписаниям. Затем проверяется соответствие запроса многочисленным прочим предписаниям, среди которых требования по выполнению СНиПа (строительные нормы и правила). После предоставления городским комитетом (советом) разре­шения можно приступать к строительству, хотя согласно закону заинте­ресованные стороны (а это может быть кто угодно) вправе начать проце­дуру для признания выдачи недействительной.

Третьим средством управления и контроля пространственно-экономического развития в распоряжении муниципалитета является земельная политика. Посредством своевременного приобретения, подготовки под строительство и выдачи земельных участков муниципалитет старается обеспечить землей покупателя в нужный момент и за приемлемую цену. Риск землепользования несет муниципалитет. В крупных городах созданы так называемые муниципальные предприятия по землепользованию.

Предоставление земельных участков производится путем продажи или передачи в долгосрочную аренду (например, в Москве сроком не более чем на 49 лет). Аренда земли укрепляет власть муниципалитета и его контроль за пространственно-экономическим развитием и является источ­ником постоянных поступлений в городскую казну. В целом наследствен­ная аренда уменьшает привлекательность участка. Объясняется это сле­дующим образом:

— вследствие пересмотра условий аренды и пересчета налога на землю по окончании срока контракта невозможно с уверенностью просчитать прибыльность в долгосрочной перспективе;

— возможный прирост стоимости земли попадает в собственность арен­додателя;

— чем короче оставшийся до окончания контракта срок, тем ощутимей становится эффект, обуславливающий снижение рыночной стоимости не­движимости. Контракт с инвесторами и застройщиками (например, в Нидерландах) заключается на срок минимум 50 лет на условиях неизмен­ной или выкупленной земельной ренты на жестких условиях.

Так как ключевую роль в пространственно-экономическом развитии играют муниципалитеты, города активно конкурируют между собой, ста­раясь привлечь как можно больше предприятий. При этом они все чаще прибегают к методам так называемого городского маркетинга. Хотя наиболее заметными для глаза людей являются рекламная дея­тельность и прочие подобные действия по стимулированию продаж, в понятие городской маркетинг входит и многое другое. Опираясь на результаты рыночных исследований, анализа возможностей и опасностей на рынке (эти методы исследования подробно описываются в главе 6), проводя согласованную политику ценообразования и сборов, городские власти стараются придать городу имидж привлекательного местораспо­ложения. Город в качестве продукта становится источником дохода и благосостояния.

Как члену Европейского союза Нидерландам и России все чаще при­ходится иметь дело с общеевропейским законодательством и «брюссель­ской политикой». В этой связи стоит упомянуть региональный фонд поддержки экономически слабых регионов Европы. Так, например, четы­рем провинциям в Нидерландах удалось заручиться поддержкой фонда. Кроме того, существуют и разрабатываются директивы, направленные на гармонизацию порядка проведения подрядных торгов и правил предостав­ления гарантий в рамках Европейского союза, т.е. правительство высту­пает как участник рынка.

 

93