ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->5.3.5. Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда

Недвижимость

5.3.5. Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда

Проблемы воспроизводства жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой имеют некоторые общие черты, схожие с проблема­ми воспроизводства жилья в России. Кроме того, в этих странах накоплен значительный опыт решения жилищных проблем. Поэтому остановимся на анализе основных элементов этого опыта. Особый интерес, по нашему мнению, представляет опыт Финляндии, Швеции, Голландии и США — стран с высоким уровнем социальной защиты населения и обеспеченности его комфортабельным жильем.

В Финляндии подавляющая часть зданий находится в частном владе­нии. Количество общественных зданий и зданий в собственности государ­ства и муниципалитетов составляет 13% от общего фонда недвижимости и занимает около 42 миллионов поэтажных квадратных метров. Доля зданий, находящихся в собственности государства, составляет 1/4, а му­ниципалитетов — 3/4. В прямом владении муниципалитетов имеется бо­лее 125 тысяч арендных квартир. Хельсинки — крупнейший собственник квартир среди муниципалитетов — владеет более чем 30 тысячами квар­тир. В собственности частного сектора находится 87% от общего количе­ства зданий. Крупнейшими владельцами недвижимости являются банки и страховые компании. Около миллиона акционерных квартир, находящих­ся в частном и арендном пользовании, входит в 60 тысяч акционерных квартирных обществ. По возрастному признаку фонд зданий в Финлян­дии является весьма молодым в международном масштабе. Средний воз­раст зданий составляет менее 20 лет. Четыре из пяти квартир в многоэтажных жилых домах были построены после 1960 года. Из квартир в малоэтажных домах на несколько семей почти 95% построены после 1970 года. Больше половины старых многоэтажных зданий, построенных до 1940 года, находится в Хельсинки.

В середине 60-х годов правительство Швеции ставит задачу быстрого решения жилищной проблемы и принимает так называемую «Программу миллиона». Эта программа была нацелена на стимулирование жилищного строительства в размере 1 млн. квартир за 10 лет. В связи с этим темпы нового строительства неуклонно возрастали и достигли максимума в на­чале 70-х годов. В это время в год строилось 120—130 тыс. квартир. К середине 70-х годов на рынке жилья имеет место некоторый избыток в предложении, и объемы нового строительства вдвое уменьшаются, а уже в середине 80-х годов число построенных квартир в год не превышает 30 тыс. Однако, несмотря на значительное падение объемов нового жилищного строительства, общий объем инвестиций в жилищную сферу не уменьшается. Происходит переориентация в сфере воспроизводства жи­лищного фонда с нового строительства на перестройку старого жилья, его модернизацию и реконструкцию.

Свыше 40% жилищного фонда представляют собой дома на одну или две семьи, обычно занимаемые частными владельцами, 40% жилья сдаются домовладельцами внаем и 15—18% принадлежат кооперативам.

Коопе­ративная собственность подразумевает членство в некоммерческой ассоци­ации, задачей которой является обеспечение ее членов жильем, обычно в многоквартирном доме. Члены кооператива вкладывают свои средства в строительство жилья и привлекают заемные. Впоследствии они обязаны ежемесячно производить выплаты на покрытие займов ассоциации, нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию своего жилья.

Жилищный фонд в Швеции, как объект недвижимости, облагается налогом. Этот налог платят все собственники жилья, независимо от того, проживают они в нем или сдают его в аренду. В то же время величина налога неодинакова и зависит от категории его владельца и цели исполь­зования. Так, например, владелец жилищного фонда, сдающий его в аренду, платит больший налог по сравнению с собственниками жилья, проживающими в нем. Полученная таким образом сумма налоговых выплат на­правляется государством на поддержание малоимущих слоев населения путем выдачи жилищных пособий. При этом имеются два вида жилищ­ных пособий. Один вид предназначается для пенсионеров, а другой — для семей с детьми с низкими доходами. Решение о пособиях принимают местные власти. Эти пособия получают около 30% пенсионеров и 23% семейке детьми. Размер пособий колеблется от 20 до 80% размера квар­тирной платы в зависимости от годового дохода семьи и количества детей. С 1988 года для семей, имеющих более трех детей, общий объем жилищ­ных пособий в Швеции стал снижаться, в основном, из-за увеличения числа работающих женщин, что привело к повышению семейных доходов.

Размер квартирной платы в Швеции довольно высок и колеблется от 15 до 50% дохода семьи. В связи с этим особое внимание уделяется установлению обоснованного уровня квартирной платы. В муниципаль­ных домах квартплата устанавливается после переговоров с квартиросъем­щиками и должна покрывать издержки по управлению, ремонту, содержа­нию и обслуживанию жилищного фонда. В частных домах квартплата также устанавливается на переговорах между владельцем и организацией квартиросъемщиков. С 1968 года существуют нормы для установления квартплаты, которая не должна заметно превышать цены на аналогичные квартиры в том же районе. Если стороны не могут договориться, то они обращаются в суд.

Особенностями воспроизводства жилищного фонда Швеции является:

государственное регулирование удельных весов форм воспроизвод­ства жилищного фонда в зависимости от ситуации, складывающейся на рынке жилья, путем варьирования субсидиями и льготными кредитами;

полное возмещение затрат на ремонт, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда за счет квартирной платы даже при аренде в муниципальном секторе;

наличие системы перераспределения средств в жилищной сфере за счет взимания налогов на жилищную недвижимость с ее владельцев с последующим направлением полученных сумм на жилищные пособия;

незначительное вмешательство правительства в сферу воспроиз­водства жилищного фонда.

В 1901 году народное жилищное хозяйство Нидерландов получило прочную базу в виде Жилищного закона. Тем самым стала возможной помощь государства частным организациям в строительстве «для обще­ственных нужд». Жилищные ассоциации, таким образом,— это самосто­ятельные частные организации, занимающиеся строительством, сдачей в аренду и содержанием жилья. Они занимаются этим, в первую очередь, для групп населения, у которых возникают сложности с поиском хоро­шего и доступного по ценам жилья. Чтобы быть в состоянии функци­онировать как жилищная ассоциация, необходимо получить признание правительства. Подобное признание называется регистрацией. Юриди­чески ассоциация обозначается термином «зарегистрированное жилищ­ное объединение».

Правила Жилищного закона тщательно разработаны в так называемых Постановлениях. В них указаны правила деятельности объединений. За­регистрированные .жилищные объединения могут действовать исключи­тельно в области народного жилищного хозяйства. Под деятельностью подразумеваются строительство, управление, предоставление, продажа жилья, оказание услуг жителям и забота о жилой среде. Область деятельности оговаривается в разрешении. Как правило, она ограничена одним населен­ным пунктом или регионом.

Вступление в 1902 году в силу Жилищного закона стимулировало создание во многих муниципалитетах жилищных ассоциаций. В то время, как в 1890 г. в Нидерландах насчитывалось всего 40 подобных объеди­нений, в 1913 г. их было уже 301, а в 1922 году - уже 1341. В среднем в их собственности находилось от 30 до 50 жилых единиц. До принятия жилищного закона ассоциации были слабы как с финансовой, так и с

управленческой точки зрения. Последнее было вызвано тем, что ассоци­ации зависели от работающих бесплатно добровольцев. Слабость с фи­нансовой точки зрения происходила оттого, что, если объединению удава­лось заработать на эксплуатации жилья, прибыль должна была быть выплачена государству.

Пик предвоенного строительства пришелся на период с 1916 до 1925 го­да. Тогда объединениями были построены 96 600 домов, в основном, отлич­ного качества. В период кризиса (1933—1939 гг.) объем строительства сильно сократился.

Война внесла хаос в сферу жилищного строительства. Сотни тысяч единиц жилья были разрушены или повреждены, и ничего нового почти не строилось. Дефицит жилья после Второй мировой войны ознаменовал новую фазу в истории жилищных ассоциаций. Многие семьи были вы­нуждены подселяться в чужие дома. Всплеск рождаемости означал лишь обострение дефицита. Государство взяло инициативу на себя и начало посредством субсидий стимулировать строительство доступного жилья. Качеству не уделялось большого внимания, и единственное, что имело значение,— это сам факт строительства. В 1958 году годовая продукция достигла 89 000, а в 1967 г. уже 125 000 единиц жилья. Дефицит, однако, все еще не был ликвидирован. В целях снижения огромных затрат боль­шое внимание уделялось повышению эффективности. Основным способом его достижения было серийное производство. Это, в свою очередь, озна­чало крупномасштабное строительство многоэтажек.

Политика, в частности выбор архитекторов, способ распределения под­рядов и осуществление контроля в процессе строительства, определялась, в основном, муниципалитетами. Жилищные ассоциации стали, таким обра­зом, дополнительными государственными органами. Тот факт, что государство посредством системы распределения полностью взяло предоставление жилья в свои руки, еще более усилило этот эффект. Государство широ­комасштабно предоставляло субсидии и кредиты с целью стимулирования огромного объема строительства.

В восьмидесятых годах роль государства изменилась. К этому времени государство нарастило огромные долги, что требовало сокращений и эко­номии. Кроме того, нехватка жилья больше не рассматривалась государ­ством как проблема первостепенной важности. Прежде всего, было решено прекратить выдачу или гарантию ассоциациям субсидий.

В начале девяностых годов государство еще более отдалилось от ве­дения жилищного хозяйства вследствие сокращения государственных жилищных программ. Так, например, были сокращены объектные субси­дии (на строительство домов) и увеличены субъектные субсидии (частным лицам на покупку или аренду жилья). Кроме того, констатировалось, что многие лица имеют слишком высокие доходы по отношению ко вносимой ими арендной плате и, таким образом, с точки зрения государства, непра­вомерно пользуются субсидированным жильем. Многие также проживают, учитывая уровень их доходов, в слишком дорогих домах. Поэтому они получают слишком большие субсидии. Такое «асимметричное использова­ние жилья» обеими группами должно быть, по мнению государства, скор­ректировано. Более того, считает государство, объем строительства сдава­емого в социальную аренду жилья должен быть сокращен одновременно с увеличением количества коммерческого жилья, строительство которого могло бы осуществляться самими жилищными ассоциациями.

В США участие правительства в жилищном строительстве началось, примерно, с 30-х годов. Эта необходимость была связана с экономически­ми и социальными переменами, вызванными депрессией 30-х годов, уве­личением числа безработных и лиц, не имеющих возможность платить за квартиру или купленный в кредит дом. Вмешательство федерального правительства выразилось в реорганизации всей системы финансирования частного жилищного строительства, выдаче гарантий кредитным учрежде­ниям и предоставлении им кредитных фондов. Это позволило даже людям с ограниченными средствами покупать дома — первый взнос наличными устанавливался сравнительно небольшой, а кредит предоставлялся на льготных условиях. Начиная с 1937 года, стала проводиться в жизнь программа МЖС — муниципального жилищного строительства, направ­ленная на обеспечение жильем малоимущих и неимущих слоев населения. Выполнение федеральной программы муниципального жилищного строи­тельства осуществляют созданные местными властями управления МЖС. Эти управления приобретают многоквартирные жилые дома, малоэтажные застройки, а в некоторых случаях и односемейные дома тремя способами:

— покупают землю, заказывают разработку проектной документации и на конкурсной основе привлекают строительную фирму, которая предло­жила строить спроектированный жилой дом за наименьшую цену;

— покупают новую жилищную застройку у частной строительной фирмы или фирмы-бильдера, специализирующейся на строительстве жилья на своих земельных участках для последующей продажи;

— берут в аренду у владельца законченную жилую постройку и от своего имени сдают квартиры семьям с низкими доходами. Малоимущие платят за жилье не более 30% своего дохода. Если квартира обходится управле­нию дороже, то разница покрывается за счет правительственных дотаций.

Снимать квартиру в муниципальном доме имеют право лишь семьи с ограниченными доходами. Размер этого ограничения устанавливается местными управлениями МЖС и зависит от сложившегося в данном районе среднего размера заработной платы.

Особую роль в сфере воспроизводства жилищного фонда в США играют фирмы-бильдеры, которые ведут жилищное строительство по соб­ственным проектам, на собственных земельных участках для сдачи гото­вого дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям. Сдача в аренду жилых помещений в США является довольно выгодным бизнесом. Так, например, средняя цена арендуемой квартиры в 1992 году составляла 612 дол­ларов в месяц. Таким образом, 4 — 6-квартирные дома стоимостью 150— 200 тыс. долларов окупаются за 5—5,5 лет, после чего приносят домовла­дельцам доход 20—25 тыс. долларов в год с учетом затрат на техническое обслуживание и текущий ремонт.

Объем жилищного фонда в США быстро растет. Так, с 1970 по 1996 год жилищный фонд, находящийся в собственности проживающих в нем граж­дан, возрос в 6,9 раза, а сдаваемый в аренду за этот же период — в 6,5 раза. В 1996 году индивидуальные частные дома составляли 78%, а оставшаяся часть, в основном, принадлежит частным домовладельцам, которые сдают жилье в аренду. Несмотря на то, что 10% квартир пустуют — не сданы в аренду или не проданы, в США ежегодно строятся и продаются миллионы односемейных и сотни тысяч многосемейных арендных домов. При этом 70,5% жилых домов покупается в рассрочку на срок от 20 до 50 лет. Средняя общая площадь жилых домов для индивидуального проживания, проданных в 1996 году, составляла 198,6 кв. метра.

Качество домов для индивидуального проживания одной семьи весьма высокое и в 1996 году характеризовалось следующими показателями:

— 99% всех домов оборудовано водопроводом и канализацией;

— 92% имеют горячее водоснабжение;

— 77% оборудовано централизованными кондиционерами;

— 83% имеют гаражи, в т. ч. 64% на 2 автомашины, 11% — на 3 ав­томашины, 8% — на 1 автомашину, остальные дома с навесами для машин или без гаражей.

Из общего числа односемейных домов 60% строятся фирмами-бильдерами и строительными компаниями за счет своих средств и привлечения креди­тов банков и продаются после завершения строительства по рыночным це­нам. Остальные 40% домов строятся по заказам будущих владельцев по их проектам, или на основе их пожеланий строящая фирма разрабатывает проект.

Для населения с низкими доходами в США строятся и многоэтажные дома в 10--16 этажей. На основе таких домов возводится автоном­ный для проживания микрорайон из 5—10 домов разной этажности. В первых этажах встраивают продуктовые и промышленные магазины, коммунальные учреждения, школы, спортивные сооружения, бассейны, гаражи с автосервисом. Квартиры в таких домах имеют три и более комнат. Стоимость квартиры в таком доме составляет порядка 20 тыс. долларов, что вполне доступно для семей с низкими доходами. Однако широкого распространения этот вид жилья в США не получил. Интерес представ­ляют формы владения многоквартирными домами в США, где получили большое распространение кондоминиумы — ассоциации собственников квар­тир. Регламентация организации и деятельности таких ассоциаций нахо­дится в ведении штатов, однако регулирование вопросов общей собствен­ности на недвижимость в жилищной сфере практически везде аналогично.

Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквар­тирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять деятельность по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Американское законодательство к общей собственности в многоквартир­ных домах относит землю, здание и усовершенствования, к ним относящи­еся, т. е. элементы общего пользования. Размеры вкладов на обслуживание и ремонт, которые все члены ассоциации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом непроживание собственника в принадлежащей ему квартире или отказ от использования коллективных элементов имущества или дополнительных рекреационных мощностей не могут являться основанием для освобождения собственника от внесения вклада на вышепри­веденные коллективные цели.

В настоящее время в странах с развитой рыночной экономикой на воспроизводство жилищного фонда приходится в среднем 23—25% валовых инвестиций и от 20 до 25% личных накоплений граждан. Однако в последнее время наметилась тенденция к сокращению инвестиций в новое жилищное строительство. С одной стороны, это вызвано сокращением спроса на жилье наиболее обеспеченной части населения, с другой — снижением спроса со стороны менее обеспеченных категорий населения. В ряде стран, таких как Франция, Австрия, Швеция, Дания и др., увели­чиваются объемы государственного жилищного строительства и создаются системы государственных субсидий и льготных кредитов на покупку или строительство жилья. Это нацелено на то, чтобы удовлетворить жилищные потребности населения с низкими доходами.

Кроме того, в ряде стран происходит переориентация инвестиций на ре­конструкцию и модернизацию жилищного фонда. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели, например, в Канаде, Дании, приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство. В США эта доля превышает 40%. При этом возрастает роль требований к качеству жилищ­ного фонда. В числе критериев качества оценки жилья, наряду с удобством внутренней планировки квартир, насыщенностью оборудованием, все боль­шее значение приобретают надежная тепло- и звукоизоляция, качество ок­ружающей среды — чистота воздуха, наличие парков и скверов, водоемов, уровень шума и т. п. В связи с этим строительные и проектные фирмы практически во всех странах с развитой рыночной экономикой активно изучают современные требования населения к удобству и уровню качества жи­лищ. Они проводят опросы потенциальных жильцов с целью получения ин­формации о требованиях различных категорий населения к качеству жилья.

Анализу будущих затрат на ремонт и содержание жилищного фонда уделяют внимание и правительственные органы. Например, в США обя­зательным условием федерального финансирования строительства или реконструкции объекта является экспертиза стоимости 25-летнего жизнен­ного цикла рассматриваемого инвестиционного объекта.

В странах с развитой рыночной экономикой жилищное строительство осуществляется, в основном, за счет частных инвестиций. По данным Института мировой экономики и международных отношений, доля госу­дарственного сектора в жилищном строительстве этих стран колеблется в пределах от 1,5—2% (США) до 8—18,5% (Италия, Франция). За счет средств населения (собственных и заемных) строятся или покупаются индивидуальные или односемейные дома, а также квартиры в многосемей­ных домах. В европейских странах наибольшее развитие получило коо­перативное строительство, его доля во Франции превышает 25%, в Италии составляет около 20%, в Дании и Финляндии — около 15%. В США доля этого вида строительства незначительна.

Преобладающим типом жилья в большинстве развитых стран являют­ся односемейные одно- и двухэтажные дома, которые строятся, как пра­вило, в пригородной зоне больших городов, в средних и малых городах, а также в сельской местности. В США, например, в односемейных домах проживает около 65% населения, в том числе 40% — в пригородах, 28% — в городах и 32% — в сельской местности. При этом многие дома частично или полностью собираются в заводских условиях. Широкое применение получили модули и блоки, преимущественно из деревянных конструкций. Время сборки такого дома ограничивается несколькими днями. Общая продолжительность всего цикла по созданию дома (с момента принятия заказа до сдачи) не более 8 месяцев.

Многоквартирные 2-3-этажные жилые дома строятся в США и во многих других странах из тех же материалов, что и одноквартирные Эти дома предназначаются для семей среднего достатка, которые не могут купить собственный дом. Для малоимущих семей, нуждающихся в социальной помощи, строятся многоэтажные дома, как правило каркасного типа из монолитного бетона. При этом строительство в среднем на 60-65% оплачивается государством путем субсидирования граждан.

Важной особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сфере воспроизводства жилищного фонда является наличие развитого кредитно- финансового механизма, позволяющего людям с невысокими доходами строить или приобретать комфортабельное жилье. Формы кредитований, размеры кредитов, сроки их погашения и процентные ставки имеют значительную дифференциацию по странам. Однако можно выделить несколько схожих моментов.

Во-первых, размеры государственного субсидирования  населения на приобретение или строительство жилья увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия отдельных групп граждан, количество и возраст членов семьи, их доходы. Во-вторых, почти во всех странах сегодня растет доля заемных средств при строительстве или покупке жилья. Так, например в США и большинстве европейских стран эта доля достигает в среднем 80%, т. е. первоначальный вклад приобретающего или строящего жилье составляет 20%. Однако в отдельных случаях для населения с низкими доходами доля ссуды может достигать 93-95% (США, Канада). В Австрии и Норвегии в отдельных случаях предоставляется полная ссуда гражданам, которые не имеют возможности сделать личного вклада.

Решающее значение в механизмах кредитования имеют срок предоставления кредита и величины процентной ставки платы за него Обычно этот срок составляет 20-30 лет, а плата за кредит в европейских странах 5-6%, в США – 8-10%. Очень важно изучение опыта ипотечного кредитования жилищного строительства с целью трансформации его механизмов в сферу воспроизводства жилищного фонда в России.

 

94