ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->5.4.3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа

Недвижимость

5.4.3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа

Дирекция управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жи­лья в течение всего технического срока службы здания.

Ежегодная годовая программа планирования ремонтных работ (ремон­тный бюджет) предусматривает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества — ре­монт водосточных труб, кровли, остеклении, центрального отопления, лиф­тов и т.д.), текущий ремонт. В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и при смене съемщиков (так называемый внепла­новый ремонт).

Для определения срочности проведения ремонта можно воспользоваться матрицей, представленной на рис. 5.23.

 

Частота неполадки

Изредка

Часто

Почти постоянно

Серьезность неполадки

Неполадки на ранней стадии

Минимальная срочность

 

 

Небольшая неполадка

 

Средняя срочность

 

Серьезная неполадка

 

 

 

Повышенная срочность

Рис. 5.23. Матрица для определения срочности проведения ремонта.

В этой матрице срочность определяется состоянием степени серьезно­сти и частотой возникновения неполадок.

Внеочередной ремонт — ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья, вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).

Годовая программа может быть выполнена только после анализа про­гноза по размерам ожидаемых в будущем заимствований (поступлений) из фондов накопления и резервов. По этой причине предложение о ре­монте должно сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.

5.4.3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование

Среднесрочное планирование должно, в первую очередь, рассматри­ваться как гарантия осуществления ремонтной политики, как в кратко­срочной перспективе, так и долгосрочной. Для среднесрочного планирова­ния необходимо знание характеристик о конструкциях, способы их ис­пользования. Эти характеристики во многом определяют остаточный срок службы использованных материалов и степень ремонта, т. е. качество жилья, финансирования и ликвидности.

При этом становится очевидным, какие меры необходимы с точки зре­ния ремонтной политики и управления собственностью.

Данные, используемые в планировании, позволяют принимать решения по выбору организации для проведения ремонтных работ или располага­ют на собственные силы, а также анализировать потребность в персонале той или иной специальности на ближайшие пять лет.

Среднесрочный план составляется на период от 1 до 5 лет с опреде­лением мероприятий, необходимых для поддержания требуемого техниче­ского уровня жилого фонда. По мере приближения года проведения работ уточняется план действий администрации.

Наряду с кратко- и среднесрочным планированием составляются пла­ны и на более длительный срок, в зависимости от ожидаемого срока службы строительных элементов (от 6 до 10 лет, от 11 до 15 лет, от 16 до 20 лет и от 21 до 25 лет) — долгосрочное планирование. Теоретически срок службы того или иного строительного элемента можно определить один раз и считать его неизменным в течение срока эксплуатации дома, начиная с момента постройки. Кроме такого подхода, необходим практи­ческий опыт и знания поведения материалов и конструкций путем их обследования и визуального осмотра.

Таким образом можно получить представление о продолжительности срока, в течение которого могут понадобиться серьезный ремонт (напри­мер, капитальный) и значительные инвестиции.

5.4.4. Развитие процесса инвестирования в воспроизводство жилищного фонда

5.4.4.1. Внебюджетное инвестирование в жилищную сферу в России

До экономических реформ 1992 года в России действовала плано­вая система воспроизводства жилья. Составляющими этой системы явля­лись:

— административное планирование потребностей в жилье;

— централизованное планирование жилищного строительства;

— директивное управление строительством;

— административное распределение жилья.

Новое жилищное строительство в России до начала экономических реформ финансировалось за счет следующих источников:

— государственные бюджеты различных уровней (государственный жилищный фонд);

— средства предприятий (ведомственный жилищный фонд);

— собственные средства физических лиц (жилищные и жилищно-строительные кооперативы). Практически полностью преобладало государ­ственное финансирование жилищной сферы.

Резкое сокращение средств из федерального и местных бюджетов с 1992 года, высокая инфляция, а также общая экономическая нестабиль­ность в целом по стране потребовали разработки законодательной базы развития долгосрочного жилищного кредитования и создания необходи­мых условий формирования внебюджетных средств для финансирования жилищного строительства.

В настоящее время основными источниками финансирования фонда воспроизводства являются:

— бюджетные средства (около 20%);

— внебюджетные средства (более 80%);

К внебюджетным источникам финансирования жилищной сферы отно­сятся:

— собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);

— собственные средства покупателей строящегося жилья;

— средства финансовых и кредитных учреждений;

— международные и финансовые ресурсы.

К формам привлечения ресурсов из упомянутых источников можно отнести:

А. Внутренние жилищные займы, которые осуществляются в двух формах — «жилищные сертификаты» и «государственные жилищные (об­лигационные) займы».

А.1. Жилищные сертификаты. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» положили начало их широкому применению. Привлекательность жилищных серти­фикатов для физических и юридических лиц была определена следующи­ми условиями:

во-первых, номинальная стоимость жилищного сертификата уста­навливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. В условиях высокой инфляции и нестабильности всей эко­номики в целом жилищные сертификаты частично защищали и защищают денежные средства от обесценивания;

во-вторых, Указом было установлено, что «в качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, ..., имеющие права заказчика на строительство жилья...». При этом «объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженной в единицах жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств». Соблюдение этих условий значительно снижает риски держателей жилищных сертификатов. Таким образом, аккумулированные денежные средства посредством жилищных сертификатов направляются в сферу жилья.

А.2. Государственные жилищные (облигационные) займы* Государ­ственное (региональное, муниципальное) облигационное жилищное заим­ствование началось в 1993 г. (г. Самара), продолжалось и после появления федеральных актов по регулированию обращения жилищных сертифика­тов, а в 1995 г. были выпущены жилищные облигации в С.-Петербурге, г. Москве, Нижегородской области и в других регионах. Нормативной ба­зой облигационных жилищных займов служило федеральное законода­тельство о ценных бумагах, а специальное регулирование, касающееся целевого назначения займов, устанавливалось на региональном уровне.

В результате использования государственных жилищных займов сред­ства аккумулировались в регионах, но использовались по-разному и с различной эффективностью в соответствии с нуждами региональных ве­домств (достройка незавершенных жилищных объектов, новое строитель­ство и др.). Например, в г. Москве средства направлялись на финанси­рование общих (обезличенных) жилищных программ, характерной чертой которых до настоящего времени остается слабый учет конечного спроса на жилье и низкая эффективность использования таких средств.

Б. Собственные средства предприятий и населения. В на­стоящее время они являются преобладающими источниками финансирова­ния жилищного строительства и формируются за счет доходов предпри­ятий, доходов населения, субъектных субсидий, субъектных кредитов.

К основным формам привлечения собственных средств в жилищное строительство относят:

Б.1. Банковское кредитование застройщиков и населения.

Кредитование населения — основной источник реального спроса на жилье со стороны его конечного потребителя.

Основным кредитным учреждением на сегодняшний день являются банки. С началом реформ бывшие государственные банки акционирова­лись. Высокая инфляция вызвала рост процентных ставок по кредитам, которые увеличивались с 20% до 100% и более годовых. Таким образом, для большинства населения такие займы стали недоступны.

16 июня 1998 г. Государственная Дума приняла Федеральной Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который становится основой такого кредитования. Более подробно данный вопрос будет рассмотрен в разделе 5.4.4.2.

Б.2. Долевое участие в строительстве.

Это наиболее распространенный вид привлечения собственных средств предприятий и населения для целей нового жилищного строительства. До­левое строительство ведется застройщиками в рамках муниципальных жи­лищных программ. Побудительными мотивами у застройщиков являются:

— ожидаемое сокращение стоимости строительства вследствие сниже­ния расходов на инфраструктуру;

— облегчение в получении разрешения на строительство от местных органов.

Для населения привлекательным являются:

— приобретение жилья по ценам, близким к себестоимости;

—    защита своих средств от инфляции.

Б.3. Основными формами долевого участия в строительстве являет­ся накопительная система стройсбережений (в такой форме привлекают средства населения многие внебюджетные фонды и застройщики; при этом возможны и происходят злоупотребления доверием вкладчиков) и система «Комбиинвест» Корпорации «Жилищная Инициатива». Она объединяет в себе элементы накопительной сберегательной системы, ипотечного кре­дитования и безвозмездного бюджетного субсидирования приобретателей жилья.

Отрицательными факторами долевого участия в строительстве явля­ются:

— некачественная замена законодательно-регулируемой формы «жи­лищных сертификатов» на «долевое участие <g строительстве»;

— привлечение средств часто произведшей н форме «продажи» жи­лья, в то время как «товара» еще не существует т. е. происходит непра­вомерное применение вида договора «купли-продажи»;

— собирая средства в виде «вкладов», «соинвестиций» и т. д., застрой­щики фактически занимаются банковской деятельностью, что противоре­чит Закону РФ «О банках и банковской деятельности», направленному на защиту средств дольщиков (лицензирование, внесение обязательных ре­зервов, контроль бухгалтерской отчетности и др.) и запрещающему при­влекать денежные средства коммерческими фирмами без получения спе­циальной лицензии ЦБ России;

— при использовании накопительных счетов граждан для целей при­обретения жилья возможны злоупотребления доверием вкладчиков (бан­кротство держателей счетов вследствие их недостаточного профессиона­лизма).

Б. 4. Индивидуальное жилищное строительство.

На сегодняшний день индивидуальное строительство составляет боль­шую долю общего объема нового жилищного строительства в сельской местности и в небольших населенных пунктах. Этому способствовало принятие Федеральной Программы «Свой Дом» и аналогичных разнооб­разных региональных, местных программ.

При этом используются многочисленные доступные способы стимули­рования индивидуального строительства, среди которых:

— облегченный отвод участков для строительства;

— подготовка типовых проектов индивидуальных домов;

— обустройство микрорайонов индивидуальной застройки объектами инженерного обеспечения;

— стимулирование выпуска новых строительных материалов и конст­рукций; выдача денежных безвозмездных кредитов;

—    предоставление льготных кредитов; предоставление дотаций и т. д.

В. «Жилищные лотереи. Жилищные лотереи не имеют широ­кого распространения в регионах России, однако перспективность их велика, поскольку финансовые ресурсы, полученные из этого источника, бес­платны.

Г. Вексельное обеспечение текущего финансирования жи­лищной сферы. Взаимозачеты хоз. организаций. Текущее фи­нансирование жилищного хозяйства практически полностью осуществля­ется из заемных средств, гарантией возврата которых может служить вексель, выданный субъектами федераций, органами местного самоуправ­ления, предприятиями.

Д. Международные инвестиционные и финансовые ресур­сы. Они поступают в виде:

прямых инвестиционных ресурсов и ограничиваются финансирова­нием специальных односторонних или двусторонних программ, решение о реализации которых принимается на межгосударственном уровне;

целевых кредитов для жилищной сферы и городского хозяйства, которые предоставляются в виде кредитов государственными органами и находят отражение в бюджетах различных уровней;

безвозмездного технического содействия с целью рекламирования какой-либо продукции (оно направлено на передачу навыков и знаний);

несвязанных заемных средств. Их привлечение обусловлено необ­ходимостью финансирования территориальных программ.

 

98